Kentsel dönüşüm: riskli yapıdan yeni ruhsata

Süreç zor değil, dağınık

Kentsel dönüşümde insanları yoran şey genellikle işin teknik zorluğu değil, farklı kurumlar ve farklı muhataplar arasında gidip gelmek: lisanslı kuruluş, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü, belediye, tapu müdürlüğü, kat malikleri toplantıları ve müteahhit görüşmeleri. Her birinin kendi takvimi ve kendi evrak listesi var.

Biz bu zincirin proje ve ruhsat tarafını üstlenip hak sahiplerine tek muhatap sunuyoruz. Tespit kuruluşuyla iletişimi kurmak, rapor sonrası başvuruları takip etmek, avan projeyi malik toplantılarına hazırlamak ve yeni yapının ruhsatını almak; hepsi tek elden yürüyor.

Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?

Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlarca yapılır. Malik ya da maliklerden herhangi biri başvurabilir; tüm maliklerin onayı gerekmez. Kuruluş binada karot alır, donatı tespiti yapar, röleve çıkarır ve yapının deprem performansını yönetmeliğe göre değerlendirir.

Rapor riskli çıkarsa ilgili Müdürlüğe sunulur ve maliklere tebliğ edilir. Tebliğden itibaren kanunda tanımlanan süre içinde rapora itiraz edilebilir; itiraz teknik heyet tarafından incelenir. İtiraz süresi sorunsuz geçerse yapı kesin olarak riskli ilan edilir.

Tahliye, yıkım ve tapu işlemleri

Riskli ilan edilen yapı için maliklere tahliye süresi verilir. Tahliye tamamlandığında yıkım ruhsatı alınır ve yapı yıkılır. Yıkım sonrası tapu kaydına ilgili şerh işlenir ve arsa payları üzerinden yeni yapı süreci başlar.

Bu aşamada en kritik konu maliklerin ortak karara varmasıdır. Kanun, belirli bir çoğunlukla alınan kararın diğer maliklere de uygulanabilmesine imkân tanır; çoğunluğa katılmayan maliklerin hisseleri için ayrı bir prosedür işler. Süreç hukuki boyutu olan bir konu olduğundan, karar aşamasında bir avukatla çalışmanızı öneriyoruz.

Yeni yapı projesi ve hak sahibi paylaşımı

Çok maliklu binalarda en kritik teknik aşama, projeye ilişkin ortak kararın alınmasıdır. Kaç daire çıkacağı, hangi dairenin kime denk geleceği, ortak alanların nasıl kurgulanacağı ve otopark çözümü; soyut konuşulduğunda aylarca sürer, somut çizimle konuşulduğunda haftalara iner.

Bu yüzden malik toplantılarına özel bir avan proje hazırlıyoruz: kat planları, daire tipleri ve büyüklükleri, cephe görselleri ve paylaşım tablosu. Herkes kendi dairesinin nereye denk geldiğini görebildiğinde tartışma somutlaşıyor ve karar hızlanıyor.

Kira yardımı ve devlet destekleri

6306 kapsamında riskli yapı ilan edilen binaların hak sahipleri, şartları sağladıkları takdirde kira yardımı ya da faiz destekli kredi imkânından yararlanabilir. Kira yardımı belirli bir süreyle sınırlıdır ve tutarlar her yıl güncellenir.

Bu destekler için başvuru zamanlaması önemlidir; tahliye ve yıkım aşamalarıyla ilişkilidir. Güncel tutarlar ve şartlar değiştiği için, başvuru öncesinde ilgili Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'nden teyit almanızı öneriyoruz. Süreç takviminde bu adımı da hatırlatıyoruz.

Gebze'de kentsel dönüşümün pratik gerçekleri

Gebze'nin eski konut dokusunun önemli bölümü 1999 öncesi yönetmeliklerle yapılmış durumda. Bu yapıların önemli kısmında beton kalitesi düşük, etriye düzeni yetersiz ve kısa kolon gibi problemler bulunuyor. Kocaeli'nin birinci derece deprem bölgesinde olması, dönüşümü bir tercih olmaktan çıkarıp öncelik hâline getiriyor.

Pratikte en çok karşılaştığımız engel teknik değil, maliklerin ortak karara varamaması. İkinci sırada ise yeni yapıda çıkacak daire sayısının beklenenin altında kalması geliyor; çünkü güncel imar planları eski yapının emsalini her zaman korumuyor. Bu hesabı en başta yapıp maliklere açıkça söylüyoruz.

Müteahhitle anlaşırken nelere dikkat edilmeli?

Kentsel dönüşümde maliklerin en çok zarar gördüğü nokta, sözleşme aşamasında teknik konuların yeterince netleştirilmemesi. Kat karşılığı sözleşmelerde yalnızca daire sayısı ve paylaşım oranı konuşuluyor; oysa asıl belirleyici olan mahal listesi, yani hangi malzemenin hangi kalitede kullanılacağı. Aynı daire, mahal listesine göre çok farklı maliyetlerle çıkabilir.

Proje müellifi olarak maliklerin tarafında kaldığımız işlerde; sözleşmeye eklenecek mahal listesini, teslim edilecek pafta ve belge listesini ve imalat kontrol noktalarını yazılı hâle getiriyoruz. Bu belge sonradan çıkacak tartışmaların büyük bölümünü baştan bitiriyor. Sözleşmenin hukuki kısmı için ayrıca bir avukatla çalışmanızı öneriyoruz.

Bizim üstlendiğimiz kısım

Biz lisanslı tespit kuruluşu değiliz; riskli yapı raporunu biz düzenlemiyoruz. Üstlendiğimiz kısım, tespit sonrası başlayan proje ve ruhsat süreci ile hak sahipleri arasındaki teknik koordinasyon. Tespit için lisanslı kuruluşla iletişiminizi kurmanıza da yardımcı oluyoruz.

Yeni yapının mimari, statik, elektrik ve mekanik projelerini hazırlıyor, yapı ruhsatı başvurusunu yapıyor ve onay sürecini takip ediyoruz. İsterseniz uygulama aşamasında da devam ediyoruz; müteahhitle çalışacaksanız proje müellifi olarak sizin tarafınızda kalıyoruz.

Hizmet kapsamı

• Riskli yapı tespiti için lisanslı kuruluş yönlendirmesi ve süreç takibi
• Rapor sonrası başvuru, itiraz ve riskli ilan aşamalarının izlenmesi
• Yıkım izni ve tahliye sürecinde evrak desteği
• Hak sahipleri toplantısına özel avan proje ve paylaşım tablosu
• Yeni yapının mimari, statik, elektrik ve mekanik projeleri
• Yapı ruhsatı başvurusu ve onay takibi