Mimari proje: yapının en pahalı kararları burada alınır

Mimari proje neyi belirler?

Bir yapının maliyetinin büyük bölümü, mimari projenin ilk haftasında belirlenir. Kütlenin arsaya oturuşu, kat yüksekliği, aks aralıkları, çekirdek (merdiven-asansör) yerleşimi ve şaft konumları; hem taşıyıcı sistem maliyetini hem tesisat güzergâhlarını hem de yapının sonraki yıllardaki kullanım verimini doğrudan etkiler.

Bu yüzden mimari projeyi statik ve mekanik kısıtları bilerek kurmak gerekir. 12 metre açıklık geçmek isteyen bir plan, taşıyıcı sistemi doğrudan çelik tarafına iter. Şaftı yanlış yere koymak, pis su hattının tavanda uzun mesafe yol almasına ve asma tavan yüksekliğinin düşmesine yol açar. Kararlar bir arada alınırsa bu maliyetler baştan önlenir.

İmar durumu okuması: parselinizde gerçekte ne yapabilirsiniz?

Çalışmaya imar durumu belgesinin okunmasıyla başlıyoruz. Emsal (E), taban alanı katsayısı (TAKS), kat alanı katsayısı (KAKS), çekme mesafeleri, maksimum yükseklik (Hmax) ve varsa özel plan notları üzerinden parselde yapılabilecek gerçek inşaat alanını çıkarıyoruz. Bu hesap, çoğu mal sahibinin beklediğinden farklı sonuç verir; erken bilmek yatırım kararını değiştirebilir.

Emsal hesabına dahil olmayan alanlar (bazı durumlarda bodrum, sığınak, otopark, ortak alanlar) doğru değerlendirildiğinde kullanılabilir alan belirgin biçimde artabilir. Gebze ve Çayırova'daki farklı imar planlarında bu istisnalar aynı işlemez; parselin bağlı olduğu planın notlarını tek tek okuyoruz.

Avan proje ile uygulama projesi arasındaki fark

Avan proje, yapının ana kararlarını gösteren ön aşamadır: kütle, yerleşim, kat planı şeması, cephe yaklaşımı. Üzerinde değişiklik yapmak kolaydır ve maliyeti yoktur. Biz avan proje aşamasında revizyon sayısını sınırlandırmıyoruz; amaç doğru kararı bulmaktır.

Uygulama projesi ise ruhsata ve inşaata esas olan, ölçülendirilmiş ve detaylandırılmış hâlidir. Bu aşamada yapılan kapsam değişiklikleri statik, elektrik ve mekanik projeleri de etkilediği için ayrıca değerlendirilir. Uygulama projesine geçmeden önce avan projenin yazılı olarak onaylanmasını istememizin sebebi budur.

Sanayi ve konut yapılarında farklı bakıyoruz

Bir üretim tesisinde mimari proje, esasen bir akış ve lojistik problemidir. Tır manevra alanı, yükleme rampası kotu, hammadde–üretim–depo–sevkiyat ilişkisi, yangın kaçış mesafeleri ve ileride büyüme ihtiyacı belirleyicidir. Estetik ikinci plandadır; verimlilik ve mevzuat uyumu öndedir.

Konut projelerinde ise güneş yönü, cephe kurgusu, doğal havalandırma, ortak alanların oranı ve daire planlarının satılabilirliği öne çıkar. İki yapı tipini aynı şablonla çizmiyoruz; her birinde farklı kontrol listesiyle ilerliyoruz.

Ruhsat için hangi mimari paftalar isteniyor?

Ruhsat dosyasında en az şu paftalar bulunur: vaziyet planı, tüm kat planları, en az iki adet kesit, dört cephe görünüşü, çatı planı ve sistem detayları. Bunlara mahal listesi, kapı-pencere listeleri ve gerekli durumlarda nokta detayları eklenir. Ölçekler genellikle 1:100 ve 1:50, detaylar için 1:20 ve 1:5 kullanılır.

Isı yalıtımı açısından TS 825 hesabına esas cephe kesitleri ve detayları mimari projeyle uyumlu olmak zorundadır. Yalıtım kalınlığının cephe kalınlığına, doğrama detayına ve dolayısıyla net kullanım alanına etkisi vardır; bu yüzden yalıtım kararını proje aşamasında veriyoruz.

Mimari proje fiyatı nasıl hesaplanır?

Bedel, yapının brüt inşaat alanı ve kullanım sınıfı üzerinden Mimarlar Odası asgari ücret tarifesi referans alınarak hesaplanır. Kat adedi, taşıyıcı sistem ve detay yoğunluğu fiyatı etkileyen diğer kalemlerdir. Sanayi yapılarında yangın ve kaçış kurgusunun karmaşıklığı ayrı bir değişkendir.

Mimari projeyi tek başına da yaptırabilirsiniz; ancak dört disiplini birlikte aldığınızda koordinasyon sorumluluğu bize geçtiği için hem toplam maliyet hem de süre avantajı oluşur. Hangi modelin size uygun olduğunu ilk görüşmede açıkça söylüyoruz.

Röleve ve tadilat projeleri

Mevcut bir yapıyı değiştirmek istediğinizde işe rölevesiyle başlıyoruz: yapının gerçek ölçülerini, taşıyıcı sistemini ve mevcut tesisat altyapısını yerinde tespit ediyoruz. Eski projeye güvenerek çizilen tadilat projeleri, sahada neredeyse her zaman uyumsuzluk çıkarır.

Röleve üzerinden hazırlanan tadilat projesi; bağımsız bölüm değişikliği, kullanım amacı değişikliği, ilave kat veya cephe müdahalesi gibi ruhsata tabi işlerde belediyeye sunulur. Basit bakım-onarım işleri ruhsat gerektirmez; hangi işin hangi kapsama girdiğini keşif sırasında netleştiriyoruz.

Hizmet kapsamı

• İmar durumu okuması, emsal-TAKS-KAKS ve yapılabilir alan hesabı
• Avan proje: kütle, vaziyet, kat planı şeması ve cephe yaklaşımı
• Uygulama projesi: kat planları, kesitler, görünüşler, çatı planı
• Sistem detayları, nokta detayları ve imalat detayları
• Mahal listesi, kapı-pencere listeleri ve mimari metraj
• Röleve, tadilat projesi ve kullanım amacı değişikliği dosyaları